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经济型别墅走俏 东莞下半年9项目上市

发布时间:2017-06-19 08:31:32 | 来源:网络 浏览次数:
限购新政出台后,东莞楼市逐渐降温。据中原数据统计,5月东莞楼市共签约3604套,环比下跌44.1%,但房价依旧坚挺。从产品类型看,东莞的洋房和公寓共成交3415套,环比下跌44.1%。别墅产品则稳中有涨,共成交189套,环比上升4.4%。在洋房和公寓产品持续低迷的
  限购新政出台后,东莞楼市逐渐降温。据中原数据统计,5月东莞楼市共签约3604套,环比下跌44.1%,但房价依旧坚挺。从产品类型看,东莞的洋房和公寓共成交3415套,环比下跌44.1%。别墅产品则稳中有涨,共成交189套,环比上升4.4%。在洋房和公寓产品持续低迷的情况下,东莞的别墅产品将呈现怎么样的发展趋势呢?   日前,南都记者梳理了2014年至今的别墅供应、成交和价格变化。对比发现,近年来,东莞的别墅供应量和成交量整体呈上升趋势,但价格涨幅较低。250㎡以下的经济型别墅日渐走俏,占据市场主体。下半年,预计将有至少9个别墅项目面世。   现状限购政策影响 成交量轻微下降   据中原数据统计,近三年来,东莞别墅的供应量、成交量呈持续上升的趋势。从成交量来看,2014年东莞成交了2229套别墅,2015年为3941套,2016年为5355套。纵观东莞2017年的别墅数据,4月为东莞别墅市场的小阳春。但受到限购政策影响,5月的别墅供应量和成交量大幅下滑。从供应量来看,3月供应176套,4月供应592套,环比上升236.36%。从成交量看,3月成交164套,4月为181套,环比上升10.37%。   对比4月与5月之间的数据,5月的别墅供应量大幅缩水,环比下降85.10%,仅88套别墅入市。虽然5月成交了189套别墅,高于4月的成交套数,但成交面积缩水。中原研究机构分析,4月别墅供应井喷,主要是景观资源大盘海逸豪庭大体量供应6.39万㎡拉动。5月,在限购限贷的情况下别墅出货艰难,开发商整体呈观望模式。   均价涨幅不及洋房   据中原数据统计,近三年来,东莞别墅的整体价格涨幅变化并不大,且涨幅不及洋房产品。其中,2014年的均价为15146元/㎡,2015年为15220元/㎡,2016年为19737元/㎡。但是洋房产品在这三年间,均价从8460元/㎡涨至12905元/㎡。   对比东莞2017年4月和5月的产品价格可以发现,4月洋房的均价为16142元/㎡,别墅均价为17631元/㎡;5月洋房均价为16627元/㎡,别墅均价为18816元/㎡。整体均价差距并不大。   东莞中原战略发展中心总经理车德锐分析,别墅的均价涨幅不及洋房,有以下几个主要原因。第一,别墅的品种繁多,可分为独栋、联排等。一般来说,联排型的别墅价值偏低。近年来,东莞主要供应联排别墅产品,供应量较大,消费群体较少,因而均价涨幅较低。第二,别墅总价高,若均价稍微浮动将会影响总价。第三,别墅具有换手率较低的特点,不适合作为中短线交易的投资品种。   下半年至少有9个项目入市   中原研究表示,2016年,其东莞经济型别墅成交3355套,占比高达73%。由此可见,经济型别墅凭借“低总价”和“高性价比”的优势持续走热,已经成为别墅市场大主流。南都记者为此梳理了东莞2017年1月-5月的热卖楼盘发现,除了光大锦绣山河及鼎峰源著在售独栋别墅以外,大部分项目主推145-260㎡的联排别墅,主要分布在临深片区、松湖片区。   中原车德锐曾分析,一方面受到03年禁墅令的影响,超低容积率的别墅用地停止供应。独栋别墅的产品被联排别墅和叠加别墅逐渐取代。另一方面,经济型别墅的总价低,品质高端,多赠送花园及车位,在洋房大户型与中小型别墅总价逐渐接近的情况下,改善型购房者更青睐经济型别墅。   南都记者了解到,2017年下半年,东莞至少将有9个别墅项目入市,主要分布在东莞松湖片区、水乡片区以及东北片区。其中,大岭山森林公园一带已经聚集了碧桂园森林里、金地·前海山、保利三个别墅盘。此外,保利海棠、保利锦城、碧桂园映月台、碧桂园风华东方、碧桂园珑远紫宸府、恒大江湾等项目将入市,产品面积覆盖142㎡-335㎡,以联排型别墅为主。   走访别墅的购买力多来自松山湖、长安   2016年10月的楼市政策提到,面积在144㎡以上的住宅产品首付需缴纳六成。面积超过144㎡的别墅产品面临首付高的问题。对改善型购房者而言,压力不小。此外,大岭山碧桂园森林里已经推出部分别墅产品,均价在3万元/平方米。其价格已经与松山湖的星城翠珑湾的公寓价格相持平。   此外,东莞的别墅购买主体已由深圳客逐步向本地客转移。碧桂园森林里的销售人员介绍,由于长安较少新盘供应,且洋房价格在3万/元,因而抱着不如来松湖片区买别墅的心理,且别墅的山水资源更好。另外,东莞的别墅产品不再仅仅依靠山水资源,更注重项目的配套建设。如碧桂园森林还将引进超市、菜市场等配套。而海逸豪庭也将引进幼儿园和小学。 业界分析   设计、实用性将会成为别墅新的竞争点   金地集团东莞地产公司副总经理曾鸣华认为,随着东莞经济转型升级,东莞将会集聚大批中产阶层。这些中产面临换房需求,同时还考虑资产保值问题。东莞的资源型土地已开发殆尽,别墅产品的设计、实用性将会成为新的竞争点。   中原地产车德锐提到,受政策和经济影响,市场的购买重心偏向于200㎡的经济型别墅。目前来看,总价和面积控制得当,赠送面积较多,有设计感,性价比高的别墅产品更受市场欢迎。土地价值加上建筑的价值成本才构成别墅的价值,别墅会因自身的产品特性,价值走向分化。如联排和双拼、叠加这类别墅产品的稀缺性和独栋别墅存在差异。   见习记者:史晓然   (南方都市报)
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